售房广告与购房合同不一致！开发商的“策略”还是买房人的“陷阱”？

现如今，任何与房子相关的讯息都会引起人们的高度关注，几乎每一个新开楼盘都能吸引许多蠢蠢欲动购房者青睐的目光，也正因为此，一些开发商在售房广告上打起了主意，用一些天花乱坠的宣传博取人们的眼球，进而获得高额的利润。近日，家住甘肃省兰州市西固区的小王就吃了售房广告的亏……

2019年初，小王无意中看到了某预售楼盘的宣传海报，瞬间被里面诱人的内容所吸引。走进售楼中心后，销售人员向小王详细介绍了该楼盘的基础规划、周边配套设施以及几套房型。销售人员告诉小王，所预售的所有住房都是西固某重点学校的学区房且距离地铁站仅有几百米的距离。一个个诱人的条件令小王十分心动，他当即决定购买并于一周后签订了房屋买卖合同，交付了首笔购房款。房屋建成后，小王发现房子并不是重点学校的学区房，所在小区与地铁站之间的距离也并不像当初销售人员所描述的那么近。感到自己上当受骗的小王多次找到开发商理论，但均没有得到满意的答复，遂向西固法院提起了诉讼。

案件审理过程中，被告开发商并没有否认其员工曾经向小王作出过与实际情况不符的宣传引导，但其辩称这些宣传内容并未约定在双方订立的购房合同中；非但如此，合同中还明确约定“合同订立前任何承诺均不作为合同内容，双方的权利义务以书面约定为准”，故被告开发商请求法院驳回原告小王的全部诉讼请求。那么，被告这番看似有理有据的抗辩理由能够成立吗？

我们都知道，在期房买卖中，由于买卖合同签订时房屋尚未建成，买受人是否选择购买房屋更多受到开发商的销售广告和宣传资料的影响，因此承担了较大的风险。为保护买受人合法权益，规制房地产开发商通过广告宣传诱导买受人却不履行承诺和逃避责任的不诚信行为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此可知，即使商品房的销售广告和宣传资料内容并没有载入购房合同，只要其涉及预售房屋及相关设施且内容具体明确，足以影响房屋价格或购房者的买房意愿，同样可以视为购房合同的组成部分，成为确定买卖双方权利义务内容的依据。

那么，房地产开发商在合同中明确将销售广告和宣传资料中的承诺排除在合同内容之外，是否就可以成为其免除责任的“护身符”呢？实践中，商品房买卖合同多为房地产开发商单方拟定且重复多次使用的格式合同。在格式合同中，提供格式合同的一方决定了合同的内容，另一方则被动接受，并无磋商的余地。对此，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利的格式条款无效。”因此，即使开发商明确将销售广告和宣传资料中的承诺排除在购房合同内容之外，该条款亦归于无效。

办案法官耐心地向被告开发商解释了法律的相关规定，刚刚还言之凿凿的开发商逐渐意识到道理并不在自己这边，于是主动提出与原告调解。经法官居中调和，原、被告双方达成调解协议，这起房屋买卖合同纠纷得到了平和解决。